不動産投資を初めて、数年経ちました。気になる足元の状況です。
返済後利回りで約3.5%
家賃に対しローンの支払い比率は約45%
上記の状況で、比較的キャッシュフローも回っています。続いて、中期的な計画です。おそらく与信枠で後6,000万円程ローンが使えると思うので、その枠を使用して2〜3室追加購入を計画してます。良くレバレッジを効かせるべきと言われていますが、ポイントは3つ。
1. 不動産購入にあたり手持ち現金を出来るだけ使わない
2. 収益シュミレーションの上で手持ち現金の持ち出しリスクを少なくする
3. 利回りとローン金利のバランスが良いもの
4. ローン期間を出来るだけ長くする
私の方針としては資産性が高い都心5区エリアで長期ホールド前提で保持し、インカムを最大化する事を投資の軸とします。それを達成する為に、投資で得た(キャッシュフロー)原資を繰り上げ返済に回し、月の返済負担を少なくさせ、かつ、ローンを早期に返済完了する事で得られる新たな与信枠を同時並行で利用し物件を買い足しする。至ってシンプルなコツコツ戦略ですが、ポイントは細かい収益シュミレーションと購入物件の目利きと選択となります。
不動産の旨みは、何と言ってもローンが無くなった時です。その状況を最短で作り出す、そして部屋数を拡大させ事業化する。サラリーマン投資家だと総年収が高くなり、沢山税金を持って行かれる事になるので、将来的に法人化する。それが、長期的な目標です。
注意点は、マイホームを購入したい際に足かせとなるので計画性が大事です。
